POR LA ESPIRAL
Claudia Luna Palencia
-De hipotecas a hipotecas
-Condusef y el simulador de crédito
-Vivienda mayor demanda
Me escriben algunos lectores con la interrogante de saber el panorama del mercado hipotecario en México, dadas sus intenciones este año, de acceder a un financiamiento en la parte privada del sistema financiero.
Casi todas las preguntas convergen a un mismo punto, ¿cuál es el crédito hipotecario más conveniente? ¿Cuál es el de la menor tasa de interés?.
En una mayoría de los casos la gente se decanta por elegir un crédito por la propaganda publicitaria dedicada a destacar “la tasa más barata” y pueden caer en dicha trampa convencidos en primera instancia de que tomaron la mejor decisión.
Si elegir una tarjeta de crédito por vez primera demora un poco de análisis, lo mismo en un crédito automotriz, en este sentido, la selección de un crédito hipotecario debe ser una decisión profundamente estudiada, más allá de los impulsos emocionales debe partir de una decisión razonada y compartida sobre todo cuando se involucra a una familia.
Un financiamiento es una forma de obtener un patrimonio al que se dedica en la mayoría de los casos un cuarto de siglo de trabajo y salario para el pago de la hipoteca. Por ello la conveniencia de hacer números, tomarse muy en serio la responsabilidad de destinar buena parte del salario de los próximos 25 años a pagar por el crédito, los intereses, las comisiones; etc.
Para aquellas personas y familias que tienen un “colchón”, un ahorro para el enganche necesario, les invito a entrar en la página de la Condusef en www.condusef.gob.mx para que utilicen el simulador del crédito que les permitirá visualizar de manera efectiva el funcionamiento actual de todas las instituciones privadas a las que se puede solicitar un crédito hipotecario.
Me parece que es una herramienta de amplia utilidad porque primeramente sirve para descartar el error clásico de optar por un banco por el gancho de los intereses bajos. Los bancos funcionan en muchos aspectos como un oligopolio, entonces las ventajas reales son mínimas, no es por las tasas de interés la razón fundamental de una elección.
Para entenderlo nosotros partimos de usar el simulador de la Condusef, con el supuesto de una persona que quiere comprar un bien inmueble con un precio de 800 mil pesos, con la disponibilidad para cubrir el enganche de 150 mil pesos y solicitando financiamiento pagadero a un plazo de 20 años.
En la muestra elegimos a 5 instituciones de crédito y a una sofol. Entre los bancos a Banamex, BBVA Bancomer, Banorte, BSCH y Scotiabank; y en los sofoles a Hipotecaria Nacional.
En el radio de las tasas de interés tenemos un mínimo del 11.90% de Banorte y un máximo del 12.75% de Banamex, este renglón, podría llevar a elegir a Banorte. Nada más que el cliente podría sorprenderse al enterarse que la aplicación real es del 14.27%, con el CAT incluido, por la suma del Costo Anual Total del crédito, al que se le añaden los gastos de operación y administración. Entonces, en Banorte, el CAT es del 14.27% y en Banamex es del 13.62 por ciento. Esto hace que cambie totalmente el escenario y que no sea Banorte el que en apariencia tiene la tasa más baja.
Además del CAT, que es la base guía, el cliente tiene que fijarse en que a la tasa fija, si es que pide un crédito a tasa fija mensual, los bancos adicionan el cobro de un seguro vida y de un seguro de daños, mismos que elevan el pago fijo mensual neto.
De esta forma, a partir del ejemplo de una casa de 800 mil pesos, con un enganche aportado por 150 mil pesos por el cliente, el banco financiaría el resto a 20 años tasa fija mensual y el cliente pagaría lo siguiente: en Banamex 8 mil 100 pesos mensuales; en BBVA Bancomer 8 mil pesos mensuales; en Banorte 7 mil 600 pesos mensuales; en Santander 7 mil 710 pesos mensuales; en Scotiabank Inverlat 8 mil pesos mensuales; y en Hipotecaria Nacional 8 mil pesos mensuales.
Por tanto, 20 años después el cliente habría pagado en total un millón 944 mil pesos a Banamex; un millón 928 mil pesos a BBVA Bancomer; un millón 824 mil pesos a Banorte; un millón 850 mil 400 pesos a Santander; un millón 920 mil pesos a Scotiabank Inverlat; y un millón 920 mil pesos a Hipotecaria Nacional.
En este caso nuevamente por cuestión de temporalidad se podría elegir Banorte, por una diferencia de 120 mil pesos, en cuanto a lo que en total terminaría pagándose con Banamex que sería el tope. No obstante, a la vida del crédito, el cliente tiene que añadirle los otros gastos: primero los gastos previos al otorgamiento del crédito, los de investigación, apertura, papeleo y comisiones; después los gastos generados a lo largo del crédito; y finalmente los gastos post, los notariales principalmente.
En los notariales, Banorte se ubica en los renglones altos, 56 mil pesos por escrituración, en comparación con Santander que cobra 16 mil pesos. Entonces las ventajas nuevamente van reduciéndose.
Lo mismo con los requisitos a cumplir para aplicar por el crédito en un banco, por ejemplo: en BBVA Bancomer se solicitan para este caso ingresos mensuales comprobables por 29 mil 184 pesos; en Santander por 26 mil pesos; en Hipotecaria Nacional pro 23 mil 381 pesos; en Banamex por 19 mil 327 pesos; y en Banorte por 17 mil 698 pesos.
Por tanto creo que el panorama de los créditos privados en general ofrece mínimas ventajas, escasos ahorros, al final diferencias menores a los 10 mil pesos.
A COLACIÓN
En la próxima década, el Gobierno Federal, la banca de segundo piso y la banca comercial, enfrentarán el reto de atender a nuevas familias que presionarán por una vivienda propia.
A los 22.3 millones de hogares existentes, se añadirán diez millones de hogares, la mayoría con una concentración en determinadas urbes: Distrito Federal, Jalisco, Nuevo León, Puebla, Morelos, Estado de México, Hidalgo y Michoacán.
La Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol) estima que en dichas entidades deberán concentrarse la mayor cantidad de recursos para fomentar la construcción anual de 249 mil viviendas en promedio.
El mercado de la vivienda está ligado, indiscutiblemente, con las altas y bajas de la economía. En tiempos de estabilidad se expande bajo las siguientes características: al permanecer una oferta y una demanda constante (ceteris paribus) el precio por metro cuadrado sube; los desarrolladores le llaman el tiempo preciso para vender; tanto la banca comercial como de segundo piso otorgan créditos y la gente que por mucho tiempo ha venido demandando una vivienda encuentra respuesta a sus peticiones. La estabilidad de la economía permite que la industria de la construcción se dinamice. Ayudaría en mucho que la banca privada redujera comisiones y pago de servicios administrativos.