Por la espiral
Claudia Luna Palencia
-Boom inmobiliario y retos
-Inseguridad y violencia son frenos
-Nuevos nichos de expansión
El sector inmobiliario en México experimenta una reconfiguración presta a delinear un nuevo perfil de asentamientos demográficos en las próximas 2 décadas y, que de seguir como va, junto con la política de vivienda, llegaremos al 2020 sin déficit de casas-habitación en el país, con una inevitable caída en el precio de los bienes raíces dada la oferta que persistirá.
Al observar a México, desde el punto de vista inmobiliario, nos encontramos con distintas aristas que conjugarán el redimensionamiento futuro: 1) Los nichos de playa, además de Acapulco y Cancún, están Los Cabos y Loreto, ambos tendrán de manera muy notoria una expansión en desarrollos inmobiliarios en los años venideros producto del arribo de un gran porcentaje de estadounidenses dispuestos a jubilarse en las playa mexicanas.
2) Los nichos urbanos, en ciudades como la de México se aprecia una recomposición: los precios de venta caen estrepitosamente en zonas otrora cotizadísimas para vivir hace 30 o 40 años como el Pedregal, Pedregal de San Ángel y San Jerónimo, lugares en los que ahora muchas casas son herencia de los padres a los hijos a quienes no les interesa vivir allí; en contraste, suben los precios de Polanco, Las Lomas de Chapultepec y la Condesa; por su parte, en la del Valle, la constante construcción de departamentos han abaratado la zona para beneficio de la clase media. Actualmente es más fácil encontrar en una revista o catálogo inmobiliario una cantidad abundante de casas en venta en San Jerónimo que en Polanco.
En los nichos urbanos, ciudades como Morelia, Puebla, Querétaro, Celaya, Puerto de Veracruz, León y Aguascalientes seguirán con el boom inmobiliario, incluso los desarrolladores construyen en las orillas buscando captar a miles de capitalinos dispuestos a cambiar de residencia bien porque buscan pasar una jubilación más tranquila en propiedades más pequeñas o a partir de que los hijos jóvenes encuentran empleo fuera de la Ciudad de México.
3) Los nichos coloniales, con promedios menores a los 150 mil habitantes, son el atractivo para la comunidad estadounidense en jubilación más que para el mexicano que pretende mover de residencia. Los precios de los bienes raíces en estos lugares son, junto con los de playa, los más caros, con cotizaciones muy similares a las de un departamento en Polanco o una residencia en las Lomas de Chapultepec.
Los parámetros son en dólares. Los nichos coloniales están poblándose de extranjeros con alto poder adquisitivo para pagar casas de 2 recámaras de una planta con medio baño a un costo de 350 mil dólares en el renglón de lo barato, porque en su mayoría las casas tienen precios superiores a los 800 mil dólares.
En este punto figuran Ajijic, en Jalisco; San Miguel de Allende, Guanajuato; Juriquilla, Querétaro; Jurica, Querétaro. La oleada de baby boomers en edad del retiro igual encarecen Taxco, Guerrero; Ávandaro, Estado de México; Patzcuáro, Michoacán; Tepozotlán, Estado de México; Tepoztlán, Morelos. Los dólares que llegan y la demanda foránea están llevando a las viviendas por las nubes.
4) Los nuevos nichos. Es previsible que la ola de violencia recrudecida notoriamente en algunas zonas del país, las narco ejecuciones y los secuestros mezclados con la delincuencia común impulsen una corriente con desplazamientos de personas que buscarán habitar lugares no tan atractivos (por su lejanía con la Ciudad de México enclave de la centralización y del afluente del comercio mayorista) pero que decidirán sacrificar la cercanía geográfica en pro de lugares menos alcanzados por la violencia.
Me parece que es muy temprano todavía para cuantificar el impacto que la inseguridad y la violencia ocasionan y ocasionarán sobre de los desarrollos inmobiliarios. Acapulco parece no percibirlo aún.
Empero, conforme avance el tiempo, creo que veremos surgir zonas en México que atraerán inversiones, una demanda por casas habitación por esa necesidad de seguridad que inflará el precio de los terrenos y las propiedades.
El Consejo Nacional de Vivienda estima que hasta el año 2030 México formará 23.3 millones de hogares para alcanzar un total de 46 millones, lo que supone un ritmo de crecimiento anual de 800 mil en una progresión constante.
Se deduce, que la inversión inmobiliaria en México, tiene importantes perspectivas de crecimiento.
En diversos portales en Internet como el de Tu Vivienda.com.mx figuran las construcciones inmobiliarias de distintos desarrolladores a lo largo y ancho de la geografía mexicana. Sirve para darnos un ejemplo, una idea, del enorme potencial existente para este mercado.
Es muy bueno que suceda, dado que es una actividad enmarcada dentro de la rama de la construcción, una de las principales dinamizadoras de la economía con derramas económicas a otros muchos otros sectores y micro sectores.
Simplemente, de acuerdo con el INEGI, la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC), que incluye tanto a empresas afiliadas a la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción como a otras empresas que no se encuentran afiliadas a la misma, reportó un crecimiento en el personal ocupado de 6% en marzo del 2006 con relación a igual mes del año pasado: el número de empleados aumentó 6.4% y el de obreros 5.8 por ciento.
A COLACIÓN
En más información de la vivienda, la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi) señala que durante los primeros 4 meses del 2006 se han otorgado 186 mil 692 financiamientos hipotecarios, son 62 mil 37 más que los créditos ejercidos en el mismo periodo del año pasado; un incremento del 49.76 por ciento.
Del total de financiamientos, 146 mil 008, el 78.2%, corresponden a adquisición de vivienda, y 40 mil 684, el 21.8% fueron para mejoramientos, ampliaciones y remodelaciones. La inversión ejercida al mes de abril fue de 45 mil 386.8 millones de pesos.
De acuerdo al informe del Programa Nacional de Financiamientos Hipotecarios 2006 fueron concedidos 207 mil 339 financiamientos en sus diversas modalidades, pero se aplicó una reducción de 20 mil 647 créditos para evitar duplicidades debido a que algunos recursos son otorgados por cofinanciamiento.
Por organismo de vivienda, el Infonavit entregó el 54.4% de los créditos; el Fovissste, el 10.5%; Fonhapo, el 7.3%; Sociedad Hipotecaria Federal, el 4%; la banca, 5.2%; las sofoles, 2.9%; mientras que el 14% correspondieron a los créditos combinados.
Agradezco sus comentarios a:claulunpalencia@yahoo.com