Por la espiral
Claudia Luna-Palencia
-Sofoles: la revolución de hipotecas
-La consolidación, ¿Qué tan buena será?
-Infonavit aprobado plan hasta el 2010
En las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) continúa la fase de consolidación iniciada en el presente sexenio, aspecto que seguramente redundará en un nuevo rostro de las sofoles concebidas como competidoras de los bancos.
El sector de las sofoles se encuentra conformado por 54 intermediarios financieros: 20 corresponden al ramo hipotecario y 34 al ramo especializado. El año pasado la Secretaría de Hacienda autorizó la operación de una sofol especializada, Ixe sofol, destinada al financiamiento de automóviles.
Enfocándonos a las sofoles hipotecarias, en reconocimiento a las contribuciones realizadas, éstas revolucionaron los esquemas de financiamiento a la vivienda, crearon programas para incluir a una gran masa de personas que por carecer de salario fijo, estar fuera de nómina o trabajar en el autoempleo, quedaron al margen de toda atención por parte de los bancos.
En los años más agudos, tras la crisis de 1995, cuando los bancos cerraron toda posibilidad de prestar y el financiamiento fue a cuentagotas mediante una acuciosa selectividad, entre la astringencia, las sofoles demostraron eficacia, eficiencia, se atrevieron a prestar, masificar los créditos hipotecarios e implementar campañas agresivas.
Esta revolución en los créditos hipotecarios alcanzó a gente soltera, divorciada, parejas que podían juntar su salario y pagar un crédito, a taxistas, personas dependientes de las propinas, otras más ubicadas en la economía informal; con Infonavit o sin éste. La atención llegó para personas que buscaban un préstamo para remodelar, ampliar, reconstruir, comprar terreno, construir o adquirir un bien inmueble nuevo.
Algunas sofoles como Hipotecaria Su Casita, que dirige José Manuel Agudo, tuvieron la visión de concebir instrumentos para permitir que los inmigrantes mexicanos en Estados Unidos pudieran pagar un patrimonio en México. El programa “Su pedacito de México” tiene un mercado potencial.
El caso es que las sofoles, que en su mayoría nacieron de propiedad privada, ajenas a los banqueros y casabolseros, más bien producto de la idea de despachos de arquitectos, ingenieros y de gente involucrada al laberinto de la vivienda, en los últimos años estas sofoles experimentan fusiones, alianzas con el capital extranjero, coinversiones y absorción por parte de los bancos. Por eso hablamos de que las sofoles tendrán un nuevo rostro, y no sé qué tanto será para mejorar cuando los tentáculos de los bancos adquieran el dominio del segmento hipotecario en el país.
GALIMATÍAS
En México, de enero a octubre de 2005, se otorgaron 499 mil 337 créditos para vivienda, una cifra que refleja un descenso de 1.2% en comparación con el mismo periodo de 2004.
De estos créditos, 428 mil 572 fueron para la adquisición de vivienda y 70 mil 765 para la ampliación y mejoramiento. Dichos créditos implicaron una inversión de 116 mil 295 millones de pesos, cifra superior en un 24.9% respecto a igual lapso de 2004. En los primeros diez meses del año pasado se cumplió con un avance del 83.2% en la meta del Gobierno Federal de impulsar 600 mil viviendas.
En la evolución de los créditos de vivienda, de enero a octubre, el Infonavit otorgó 280 mil 669 créditos; Sociedad Hipotecaria Federal, 44 mil 206; Fovissste 23 mil 729; Fonhapo un total de 39 mil 341 créditos; entre los bancos y las sofoles 55 mil 327 créditos; por Orevi´s 12 mil 816; y otros organismos 43 mil 249 créditos.
SERPIENTES Y ESCALERAS
De la situación financiera de las sofoles, al cierre del tercer trimestre de 2005, la cartera total de 198 mil 345 millones de pesos registró un incremento del 18 por ciento.
El resumen elaborado por Ixe señala que, en el lapso de referencia, la cartera vencida subió 38.5%; el índice de cartera vencida ascendió a 3.03% de la cartera total, lo que representa un deterioro de 84 puntos con respecto al mismo trimestre de 2004.
A los resultados financieros añadimos otras noticias del sector: 1) El acuerdo que firmó Sociedad Hipotecaria Federal con las reaseguradoras internacionales para compartir el riesgo de los seguros que ofrece (GPO, GPI, SWAP UDIS-SMGDF) permitirá reducir en medio punto porcentual las tasas hipotecarias que ofrecen las sofoles.
2) Al Infonavit le aprobaron el Plan Financiero 2006-2010 donde el cofinanciamiento figura como una de los productos para alcanzar sus metas programadas de los próximos años, cuyo escenario potencial es el siguiente: 435 mil créditos para el 2006; 540 mil créditos para 2007; 670 mil créditos para 2008; 825 mil créditos para 2009 y un millón 020 mil créditos para 2010.
Las alianzas y fusiones siguen al orden del día en las sofoles hipotecarias: Advent International, un fondo de inversión privado, adquirió una participación superior al 60% en Hipotecaria Casa Mexicana.
De igual forma, GMAC-RFC junto con los accionistas fundadores de Crédito Inmobiliario, adquirieron la participación total de Crédito Inmobiliario. Por su parte, Metrofinanciera e Hipotecaria México, sostienen pláticas para formar una potencial alianza cuyo objetivo sería la transferencia de tecnología, métodos y procedimientos. Deutsche Bank acordó la compra del 49% de las acciones de Fincasa Hipotecaria a Ixe, transacción que se encuentra sujeta a la aprobación de las autoridades competentes.
Y finalmente, Hipotecaria Su Casita renovó para 2006 el programa “Su Compra”, para fomentar el financiamiento a la vivienda usada y de mercado abierto, a través de la incorporación de asesores de crédito en todas sus oficinas a nivel nacional para dar atención personalizada a los clientes que lo requieran.
La vivienda usada es una oportunidad para que las familias mexicanas adquieran su primera casa o departamento propio con financiamiento, incluso en condiciones más accesibles o con mayores ventajas que la nueva en cuanto a tamaño y ubicación.
Hipotecaria Su Casita ha financiado a más de 5 mil familias que a través del programa “Su Compra” adquirieron vivienda usada.
La vivienda usada representa un mercado muy amplio con un parque habitacional superior a los 25 millones de viviendas a nivel nacional. Más de la mitad es susceptible de venderse a través de financiamiento hipotecario, mientras que el resto tiene una situación irregular, porque se trata de predios invadidos o existen conflictos con la tenencia de la propiedad; trámites testamentarios; escrituraciones; o problemas en el registro público, entre otros.
Agradezco sus comentarios a:claulunpalencia@yahoo.com